中古住宅の耐震性が気になる方へ！耐震性を上げるリノベーションについて解説します｜リノベーション物件・平屋などマイホーム購入は山形不動産＆住宅の情報館

新築の建売住宅や注文住宅の購入ではなく、中古住宅の購入を検討中の場合、1981年(昭和56年）6月1日以降に建築確認申請された中古物件を選択することをおすすめします。
正確に言うと、確認申請済証の日付が昭和56年6月1日以降のものです。
（登記簿謄本記載の新築年月日は、完了検査の日付ですから注意しましょう）

わかりやすく築年数でいうと、築39年～40年未満の物件かどうかがひとつの目安です。
それより古い建物ですと、一般的には耐震性が不足していると判断せざるを得ません。

一方、これも現実的な話でいうと、「耐震性が不足している」＝「すぐ倒壊する」ということでもなく、東日本大震災の時でも倒壊せず、またおおきなクラック(ヒビ）もない状態の築古の建物はたくさん存在しているというのも事実です。

耐震基準ってなに？

そもそも”耐震基準”とはどういうものなのでしょうか。

”耐震基準”とは大きな地震があっても家が倒壊して大切な人命が失われないように、地震に対して建物をどのようにつくるのかを法律で定めたのが、「建築基準法」です。
たとえば、家の広さに応じて必要な耐力壁（地震や台風による外からの力に耐える壁）の量や配置、構造材をつなぐ金物、建物を支える基礎や地盤などについて細かく指定しています。
その基準となっているのは、「極めてまれに（数百年に一度程度）発生する地震（東京では震度6強から震度7程度）による力に対して倒壊、損壊等をしない程度」。

建築基準法は1950年の制定以来、これまでに4回にわたって住宅の耐震性に関わる改正を重ね、そのたびに強化されています。

大きな地震が来るたびに法改正がされており、最後に法改正されたのは1995年の阪神淡路大震災後の2000年（平成12年）となってますが、
「旧耐震」か「新耐震」かは、冒頭申し上げた、1981年（昭和56年）6月1日より前か後かが基準となっています。

ちなみに、地盤調査が義務付けになったものも2000年の法改正時です。

そういう面では、法改正後の2000年以降の中古物件（築21年相当）の中古住宅を買うのがベストではなるんでしょうが、、、
現実的に築20年前後の中古住宅はなかなか出回っておらず、また価格的にも期待するほど安くはないでしょう。
売却する売主さんの売却理由にもよりますが、築20年ではまだ住宅ローンが残っているケースも多いのです。
購入する買主さんの立場からすると、購入物件に必要とされるリフォーム、リノベーション費用なども考えて、総合的に判断する必要がでてきます。

さて、中古住宅で快適で安全な生活を実現するためには、強い地震にも耐えられる補強工事をするかしないか検討する必要があります。
まずは「耐震診断」が必要になります。


先日も蔵王半郷の築42年の中古住宅のリノベーション工事に入る前に、耐震診断を行いました。
実際に診断中の写真はこちらです。

このように、床下や軒裏に実際もぐることになります。

中古住宅では建築当時の図面がないことがほとんどですから、筋交いの位置ですとかを調べるために必要な作業となります。



「耐震診断　蔵王半郷リノベーション現場」


耐震性の補強工事は、築年数によって決まるので、古ければ古い住宅ほどその費用は高くなるのが一般的ではあります。
具体的には、築19年以下の物件の補強工事の平均は95万円ほどに対し、築30年以上の物件の平均は170万円ほどというデータがあります。
（調査データ提供／日本木造住宅耐震補強事業者協同組合）
結構かかるんだな、、、と感じる方も多いでしょう。

しかしながら、しっかりと耐震診断を行い、建物のバランスを調べることで「最低限必要な耐震補強工事」も実際可能です。
耐震補強のやり方はさまざまありまして、実際に当社で行った現場での耐震工事の様子もアップしましょう。。

耐震性を高めるためには耐震工事を行うわけですが、、、
築年数によって工事費用も物件の相場も大きく変わってくるため、安全性を考慮した上で「予算との折り合い」が大切になるでしょう。

すなわち、耐震工事をすることで得られる「安心」「安全」、そして「住宅ローン減税」や「住まい給付金」、耐震補強工事に対する補助金など、、、
命に代えられるものはないでしょうが、お客様にとっては「お金」がかかるお話になってしまいますから躊躇しがちな訳です。

現在当社は、低コストで耐震補強ができる工事を取り組んでおり、公的に証明できる「既存住宅耐震適合証明書」の発行も行うことができます。
改めてこのあたりもしっかりとご紹介したいと思います。

□耐震性を上げるリノベーション

まずは、住宅の基礎や壁の補強を行いましょう。
住宅が乗っているコンクリートや住宅を支えている柱や梁に問題があると、「住宅全体のバランス」を保つことが難しいです。
風邪予防に手洗いうがいが大切なように、地震対策するためには、基礎的なところから見直す必要があるのです。

また、「筋交い」と呼ばれる部材を柱と梁の間に設置することでも耐震性を向上できます。
筋交いとは、柱や梁の間に斜めを入れて、建造物の構造を補強する部材です。
柱や梁だけでは四角形の構造は崩れやすいため、筋交いを設置することでより強力な住宅に仕上げられます。

「50歳からのリノベーション」自社施工例：見せる筋交い

耐震補強をインテリアとしても活用した実例です。

写真にあるのは、「ブレス」という金物の筋交いをあえて露出させて、インテリアのアクセントにしました。
ブラックでスタイリッシュな筋交い（もともとはシルバーのメッキ色）がナチュラルな空間を引き締めてくれます。

 

次に、土台の交換や修復です。
基礎の上には建物を支える土台があります。土台となる木材が、シロアリにより劣化していたり腐食していたりする場合があるでしょう。
土台の交換や修復を行うだけでなく、シロアリ駆除や防蟻処理も行いましょう。

自社　シロアリ床下調査の様子

書き出したら長くなってしまったので、基礎の話は後日にしたいと思います。

□まとめ

今回は、中古住宅の耐震性を上げるための耐震リノベーションについてご紹介しました。
耐震に関することは、法律に定められている基準や専門用語など、難しい情報を多いです。
そのため、これらの情報を参考にしていただいた上で、不明点やご質問などお気軽に当社までお問い合わせください。