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「リノベーションと建て替え、どちらが良いのだろう。」
中古物件ををご検討中の方で、このようにお悩みの方は多いことでしょう。
建て替えの方がお金も時間もかかりそうなので、なんとなくリノベーションの方が良いのでは？とお考えの方もいらっしゃるのではないでしょうか。しかし、中古物件の中には、リノベーションに不向きなものも存在します。

そこで今回は、リノベーションに向かない中古物件の条件を解説いたします。

□リノベーションに向かない中古物件の基準とは？

リノベーションに不向きな中古物件の「築年数の基準」と「その他の基準」をご紹介します。

＊築年数の基準

最もリノベーションに向かない物件は、新耐震基準に基づいて建てられていない物件です。新耐震基準とは、1981年に建築基本法が改正された際に制定された新しい耐震基準です。
1981年以前に建てられた物件は、耐震性が大きく足りていないため、建物の基礎や土台や壁など、ほとんどすべてをリノベーションしなくてはなりません。

そのため、安全面でも金銭面でも、1981年以前の物件は購入しないか、建て替えを行うお方がおすすめです。もし、このような物件をリノベーションしたい場合、トイレの改修のように、最小限のものにとどめるようにしましょう。

また、2000年以前に建てられた中古物件も、注意が必要です。木造建築の耐震基準は2000年にも改正されているので、建物によっては2000年以降に建てられた建物よりも耐震性や断熱性に欠けていることがあります。

一方、2000年以降に建てられた中古物件には、リノベーションに向いています。長期優良住宅化で補助金を受け取れる制度に適用されることもあるため、費用を抑えてリノベーションできるでしょう。

＊その他の基準

築年数に関係なく、リノベーションにかかる費用が新築や建て替えの80%を超える場合は、リノベーションは避けた方がいいでしょう。

例えば、劣化がひどい中古物件や大きく間取り変更をしなくてはならない物件です。いくら立地が理想的でも、劣化が進んでいたり理想の間取りからかけ離れていたりすると、リノベーションをする範囲が広くなり過ぎてしまいます。すると、建て替えや新築と費用がほとんど変わらなくなってしまうこともあるのです。

また、資産価値回復の見込みがないものや、検査済証がないものもリノベーションに向きませんので、物件探しの際は注意してください。

□資産回復のための優先順位をご説明！

リノベーションに適した基準を満たす物件を見つけたら、実際にリノベーションを行い資産回復をしていきます。資産回復のためには、以下の優先順位でリノベーションを行うのがおすすめです。

まず、最も大切なのが耐震性能の向上リノベーションです。中古物件の耐震診断や補強計画を行い、評点1.0以上を最低限の目安にしてリノベーションを行いましょう。

2番目に大切なのが、断熱性能の向上です。断熱材を施すリノベーションを行うことで、住宅の断熱性が向上し、光熱費の削減にも繋がります。また、住宅の省エネ化には補助金を受けれる可能性もあるので、お住まいの地域のリフォーム会社に問い合わせてみるといいでしょう。

3番目に大切なのが劣化対策、4番目に大切なのが維持管理です。
外壁や屋根、床下などの劣化しやすい部分はしっかりと対策しましょう。また、欠点部分の劣化の補修も大切です。

□まとめ

今回は、リノベーションに向かない物件や、資産回復のためのリノベーションの優先順位をご説明しました。中古物件を選ぶ際の最終的な判断は、プロの意見を参考にしてみてくださいね。
次回vol.2では、上記でご紹介した住宅の性能を向上させるリノベーションについて、より詳細に解説していきます。

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