2020年4月の民法改正により、これまでの「瑕疵担保責任」が「契約不適合責任」へと変更されました。これにより、これまでとどのような違いが生じているのでしょうか。ここでは、売買契約と請負契約それぞれにおける契約不適合責任について解説します。
＊契約不適合責任とは
改正民法の条文によると、契約不適合とは、「目的物が種類、品質又は数量に関して契約の内容に適合しないものであるとき」を指します。
例えば、種類に関する契約不適合とは、購入したものと違う商品を間違って引き渡してしまうケースのことです。また、品質に関する契約不適合とは、契約書に書かれている品質の基準を満たしていないケースを指します。そして、数量の契約不適合は、購入した商品の数量より少ない数量が引き渡されるケースのことです。
不動産の売買においては、売買する住宅や土地に契約内容と適合しない品質の不具合があると分かったら、売主が責任を負うことになります。
＊瑕疵担保責任との違い
改正前の旧民法における「瑕疵担保責任」は、債務不履行ではない別の法的責任と解釈されていましたが、改正後の新民法における「契約不適合責任」は、債務不履行責任にあたるとされています。
また、「瑕疵担保責任」から「契約不適合責任」に変更されたことで、契約不適合があった場合に買主は売主に以下の4つの対応を請求できるようになりました。
①履行の追完（目的物の修補・代替物の引渡し・不足分の引渡し）
②代金減額
③損害賠償 ※売主に帰責性（責任）がある場合に限る
④解除
従来の「瑕疵担保責任」では、買主は売主に対しての損害賠償請求権や解除権しか与えられていませんでした。この状況からさらに1歩前進して、「契約不適合責任」では通常の債務不履行で認められる、追完請求権や代金減額請求権が買主に与えられるようになったのです。つまり、契約不適合責任の施行により、これまで以上に買主の立場が保護されたことになります。
売買契約と請負契約のケースに分けて、契約不適合責任の違いを見てみましょう。
＊売買契約
先述したように、住宅を購入して不具合があった場合、契約不適合責任により買主は、「追完請求」や「代替物の引渡し請求」が可能となります。また、損害が発生すれば「損害賠償請求」は引き続き可能で、場合によっては「代金減額請求」もできます。さらに、契約を解除して、代金の返金を求めることもできるようになりました。
これらの請求のためには、買主は「不具合を知ったときから1年以内」に、不具合の内容を売主に通知することが必要です（改正民法第566条）。また、契約書に行使期間をより短くもしくは、より長く記載することで、時効のタイミングは調整可能です。
ただし、売主が宅地建物取引業者の場合は、宅地建物取引業法により「その目的物の引渡しの日から２年以上」となる特約をしなければならないことになっています(宅地建物取引業法第４０条)。そのため、住宅会社から不動産を購入する際は、引渡しから2年間は、不適合があった場合に前章①~④の対応を請求できるということです。
＊請負契約
請負契約は、住宅の新築工事やリフォームを依頼する際に締結します。工事の結果に契約書に適合しない不具合が見られた場合、①履行の追完、②代金減額、③損害賠償、④解除が、同じく可能です。追完の内容としては、不具合部分の修理工事の請求が可能になります。
請負契約の不適合責任の請求の場合も、請負人は「不具合を知ったときから1年以内」に、不具合の内容を発注者に通知することが必要です（改正民法第637条1項）。ただし、売買契約と同じく、契約書の記載内容によっては行使期間を調整できます。
2020年の民法改正により、これまでの「瑕疵担保責任」が「契約不適合責任」に変わりました。瑕疵担保責任では、瑕疵があっても債務不履行には該当しないとされていました。しかし、契約不適合責任では、債務不履行の場合と同等の権利が、買主に与えられることになったのです。この改正により、これまで以上に買主の立場が保護されることになりました。ただし契約不適合責任は、一般的に「不具合を知ったときから1年以内」、業者との不動産売買に関しては「引渡しから2年」で売主に通知しないと失効してしまうので注意しましょう。
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